Mis on pooleli? Ebastabiilse majanduse ajal on mitmed ehituslepingute alusel ehitatavad objektid ehitusjärgus "külmutatud". See juhtub erinevatel põhjustel – rahapuudus või ehitusmaterjalide puudumine jne. Sellistes olukordades võime rääkida pooleliolevast ehitusest.
Lõpetamata ehitus – definitsioon
Mis need objektid on? Kehtivad õigusaktid ei sisalda selle mõiste otsest määratlust. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 (osa 1) käsitletakse kinnisvara (kinnisvara) kõike, mis on maaga seotud (maapõu, maatükid jne). Kinnisasja põhiomadus seisneb selles, et seda ei saa liigutada ilma selle otstarbele ebaproportsionaalselt suurt kahju tekitamata. See hõlmab ka püstitatud hooneid ja neid väga "puudulikke" objekte, mida arutatakse. On ainult üks järeldus - praeguneseadusandlus liigitab "lõpetamata tööde" ühemõtteliselt kinnisvaraks.
Seega tõlgendab Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeks sellise objekti mõistet kui ehitist (või rajatist, rajatist), mille ehitusprotsess pole lõppenud. See ei hõlma ajutisi ehitisi – me räägime kioskitest, kuuridest jne. Kohtupraktika näitab, et konkreetsete vaidluste puhul peavad kohtunikud lähtuma ehitatavate objektide õiguslikust staatusest ehk nende õiguslikust režiimist.
Näiteks kui maatükil on juba püstitatud vundament koos hoone seintega, siis on seda objekti võimatu teisaldada ilma sellele ebaproportsionaalset kahju tekitamata. See viitab definitsiooni järgi kinnisvarale. Järeldus: vaidlusaluse objekti staatuse kindlaksmääramisel võtab kohus kõigepe alt arvesse selle olulisi füüsilisi omadusi ja alles seejärel - selle õiguste riikliku registreerimise olemasolu või puudumist.
See pole nii lihtne
Samas on kohtupraktika selles küsimuses täis vaidlusi. Arvamuste ring selles küsimuses on väga lai. Osa juriste loeb pooleliolevaks ehitusobjektiks iga ehitist, mis on rekonstrueerimisel või ehitamisel, kuid millel puudub kasutuselevõtuluba. See definitsioon ei võta arvesse olulist asjaolu, et objekti ehitamise protsessi võib mõnikord erinevatel põhjustel peatada või libisemist takistada.
Viimase määratluse põhjal on need omadused juba olemasei saa nimetada lõpetamata ehituse näideteks. Samas ei saa neid seostada ehitusmaterjalide tervikuga, kuna osa neist on ehituses kasutusel kaotanud oma esialgsed omadused.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 219 on sätestatud, et omandiõigus tuleb registreerida, sealhulgas vastloodud vara puhul, mida saab liigitada kinnisvaraks. Selle määratluse kohaselt langevad pooleliolevad objektid.
Kuidas ära tunda "puudulik"?
Mõelgem põhinõuetele ehitatavale objektile:
- Tugev seos maatükiga, millele objekt ehitatakse (eespool nimetatud võimatuse liikumist kahjustamata).
- Individuaalne objekti määramine.
- Selle hoone (ehitise) ehitusprotsessi peatamise, konserveerimise või lõpliku lõpetamise fakti olemasolu.
Teeme lõpliku otsuse: selline objekt võib tähendada kindlat kinnistuüksust, mille ehitustööd on peatatud, peatatud või koipalliga.
Ehitatava objekti omandiõiguse tunnustamine
Kui varem käsitleti selliseid õigusakte ehitusmaterjalide komplektina koos investeeritud tööjõuga ja need ei olnud seotud tsiviilõiguslike tehingute subjektidega, siis Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku muudatustega (selle artiklis 130) olid need kantud kinnisvaraga seotud asjade nimekirja. Käimasoleva objekti esmase riikliku registreerimise kohtaehitus, selle osas tuleks ühe levinuma seisukoha järgi rääkida lepingu lõpetamise hetkest.
Just selline lähenemine valitseb olemasolevas kohtupraktikas kõige sagedamini. Seaduse uues redaktsioonis ei ole sellistele objektidele omandiõiguse registreerimine enam tingitud vajadusest teha nendega teatud tehinguid. Mis on sellest järeldus? Sellise objekti valmisoleku aste viitab ainult kirjeldavatele kriteeriumidele. Pärast riikliku registreerimise menetluse rakendamist seadusega kehtestatud korras saab sellise ehitise õiguslikult liigitada tsiviilõiguse objektiks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega.
See tähendab, et saame rääkida täiesti uue, tervikliku ja iseseisva õigusobjekti tekkimisest. Õigused pooleliolevale ehitusobjektile registreeritakse asjaajamiskorras teatud dokumentide loetelu alusel. Lisaks võidakse sellist õigust tunnustada kohtuotsusega.
Seadusandlikud peensused
Sellised juhtumid viitavad vahekohtule ja üldise jurisdiktsiooniga kohtutele. Kõige keerulisem küsimus selles vaidluste kategoorias on see, kellele täpselt omandiõigus anda – kas investorile, tellijale või töövõtjale. Selles olukorras on palju vastuolusid ja juriidilisi nüansse. Seda tüüpi juhtumite käsitlemisel aktsepteeritakse tõenditena mitmeid dokumente, mis sisaldavad kinnitust maatüki omandiõiguse kohta, ehitusloa olemasolu, projektide kogumit jamuud kapitaalehitusobjekti dokumendid jne.
Kahjuks sisaldavad selle suhete valdkonna õigusnormid mitmeid vastuolusid ja seetõttu saab selle osa õigusakte tõlgendada üsna lai alt. See toob kaasa erinevate sidusrühmade kuritarvitamise. Olgu mainitud, et need õigussuhted vajavad täiendavat detailsemat reguleerimist, et kõrvaldada olemasolevad lüngad õigusaktides ja saavutada ühtsus olemasolevas kohtupraktikas.
Räägime pooleliolevast hoonest
Lõpetamata ehitise registreerimiseks peab maatükk, kus seda teostatakse, olema omandis, rendile antud või selle omanikul peab olema pärilik eluaegne valdus või igavene kasutusõigus. Definitsioonist (tuletame meelde, et kinnisvara hõlmab kõike, mis on maaga kindl alt seotud ja mida ei saa teisaldada ilma esemele ebaproportsionaalset kahju tekitamata) järeldub sellest, et kapitali sihtasutuse omamine on vältimatu nõue esemele, mis seda väidab. pealkiri.
Ehitatav objekt ei saa definitsiooni järgi olla sellise lepingu esemeks, mille kehtivust ei ole lõpetatud. Vastasel juhul (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, artikli number 740) on töövõtjal jätkuv alt õigus tööd jätkata, see tähendab nn kolmandate isikute õigused. Nagu seaduse nr 122-FZ artiklis 25 on kirjas, on sellise lõpetamata ehitise omandiõigusilma ehitusloata võimatu, objekti üksikasjaliku kirjeldusega projekt ja maatüki õigusi reguleerivad dokumendid.
Kui kõik ül altoodud tingimused on täidetud, on "käimasoleva" omanikul igati põhjust väljastada kinnistule kapitaalehitusobjekt. Kuni nende registreerimiseni ei loeta objektiga seotud tehinguid seaduse järgi kehtivaks.
Teine oluline punkt on korrektselt vormistada õigus "lõpetamata" hõivatud maatükile. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 222 on sätestatud, et kui kinnisvara ehitati maatükile, mis ei ole selleks ette nähtud, saab see omavolilise ehituse staatuse. Sellisele omandiõiguse omandamine on sel juhul võimatu ning püstitatud objekt kuulub lammutamisele.
Milliseid dokumente on vaja poolelioleva ehituse registreerimiseks?
Vajalike paberite pakett koosneb:
- Ehitatava objekti registreerimise taotlus (omandiõigused sellele).
- Isikut tõendav dokument.
- Riigilõivu tasumise kviitungid.
- Dokumendid maatüki kohta – omandiõiguse või rendilepingu tõendid.
- Asjaomaste asutuste load sellel konkreetsel saidil ehitamiseks.
- Sivuva tariifiinformatsiooni ametiasutustelt saadud kirjeldus (poolelioleva ehituse tehniline plaan).
Kogu dokumentide pakett esitatakse registreerimiskambrisse.
Kuidas lähebtehingud selliste objektidega?
Nagu juba mainitud, loetakse korralikult teostatud "lõpetamata tööde" objekt kinnisvaraks. Seetõttu on iga poolelioleva ehituse ostu-müügitehing sarnane tehinguga mis tahes muu kinnisvaraga. Ostja, kes soovib osta pooleliolevat tööd, peaks pöörama tähelepanu järgmistele punktidele:
- objekti registreerimist kinnitavate dokumentide olemasolu;
- ametiasutuste otsuse olemasolu ehitusmaa eraldamise kohta;
- ülalnimetatud poolelioleva ehitusobjekti plaan;
- kogu nõutava dokumentatsiooni (tehnilised ja projekteerimishinnangud) kättesaadavus;
- dokumendid, mis kinnitavad rajatise ehituslepingu lõpetamist.
Kinnisvara müügilepingusse tuleb märkida kõik andmed kinnistu omadustega, sealhulgas selle asukoht objekti territooriumil.
Sarnane leping koostatakse rangelt määratletud mudeli järgi, mida on kohustatud järgima kõik tehingus osalejad.
Mittetäieliku müügilepingu koostamise tunnused
- See tuleb vormistada kirjalikult riikliku registreerimisega. Kui lepingu vormi ei järgita, toob see kaasa lepingu kehtetuse.
- Nagu iga tehingu puhul, tuleb märkida ka lepingupoolte andmed – passiandmete, elukoha aadresside jms.
- Lepingu ese peab olema selgelt määratletud, see tähendab selles sisalduvad andmedpeaks võimaldama täpselt kindlaks teha, millise konkreetse objekti müügiga on tegemist. Sellised andmed hõlmavad peamiselt aadressi, kus hoone asub.
Tuleb arvestada, et on olemas nii "ehitus-" kui "posti" aadressid. "Ehitamise" aadress on märgitud ehitusloale ja see määrab koha, kus on ette nähtud objekti ehitamise koht. Postiaadress ei pruugi sellega ühtida. Majale saab määrata alles pärast vastuvõtukomisjoni täitmist. Selliseid lahknevusi tuleks kavandatava soetamise dokumentatsiooni koostamisel arvesse võtta.
Muuhulgas tuleb märkida objekti hind.
Peab üksikasjalikult loetlema kasutusõigust omavate isikute ringi.
Kolmandate isikute poolt müüdud vara õigusi tuleb austada. Tehingu tegemisel on müüja kohustus ostjat sellest teavitada. Võime rääkida üürnike õigustest, üürnikest, olemasolevast tagatisest või eluaegsest kasutusest. Selliste kohustuste täitmata jätmise korral on ostjal õigus nõuda müügihinna alandamist või lepingu täielikku lõpetamist koos kõigi kahjude hüvitamisega.
Kinnisvara lõplik võõrandamine müüja ja ostja vahel koos selle vastuvõtmisega viimase poolt toimub hetkel, mil pooled allkirjastavad nn. üleandmisakt.
Milliseid objekte peetakse loata ehitisteks?
Seaduse kohaselt peavad kõik hooned, rajatised, majad,rajatud selleks otstarbeks eraldamata maatükkidele, mis on loodud selleks hankitud lubadeta, ehitatud olulisel määral rikkudes linnaehituslikke ja muid norme ja eeskirju. Kui on olemas vähem alt üks ülalnimetatud tähistest, klassifitseeritakse ehitis omavoliliseks ehitamiseks. Selle omandiõiguse omandamine on võimatu, välja arvatud juhul, kui kohtuasutus on sellekohase otsuse teinud.
Millised dokumendid kinnitavad ehituslepingu lõppemist?
Need võivad olla:
- Poolte kokkulepe või kohtuotsus sellise lepingu lõpetamiseks.
- Rajatise vastuvõtmise ja üleandmise akt, kui töövõtja on teatud tööetapi lõpetanud, koos lepinguga lepingu edasise toimimise peatamise kohta.
- Muud dokumendid lepinguliste suhete õiguslikul teel lõpetamise kohta (saame rääkida täitmise võimatusest, töövõtja likvideerimisest jne)
Kui kinnisvaraobjekti ehitas mitu isikut, saaks kõigi ehituses osalejate vahel sõlmida lihtseltsingulepingu. Sel juhul räägime määratud objekti ühisomandist. Arendaja poolt investoritelt rahaliste vahendite kaasamise puhul räägime tellija suutmatusest täita tellija kohustusi investorite ees ehituse lõpetamise võimatuse tõttu. Siis ei ole investoritel õigusi objekti konkreetsele osale.
Kuidas muuta elamu "lõpetamata"?
Kui soovite vormistada oma poolelioleva ehitusobjekti (elamu)Seega tuleks külastada aadressi, kus asub linnaplaneerimise ja arhitektuuri territoriaalne osakond. Ärge unustage kaasa võtta dokumentide paketti, mis koosneb:
- Registreerimise või kasutuselevõtu taotlused.
- Pass (muu isikut tõendav dokument).
- Maa jaoks vajalikud dokumendid.
- Kõik selle saidi arendamiseks vajalikud load ja kinnitused.
- Teie suvila ehitamise projekt.
- Rajatise kommuna alteenustega varustamise spetsifikatsioonid.
- Riigilõivu tasumise kviitungid.
- Teie hoone katastripass.
Viimane sisaldab lühiinfot ehitatava maja kohta koos territooriumi graafilise plaaniga. Selline dokument peab tingimata sisaldama selle saidi katastripassi, kus maja asub. Kui maja müüakse ilma sellise passita, siis tehingut ei teostata. Sel juhul ei ole vaja tehnilist passi poolelioleva ehitusobjekti kohta, kuid katastripassi lisana peab olema iga maja tehniline plaan, ka lõpetamata.
Mida teha, kui dokumendid puuduvad?
Kui pingutada, on võimalik "puudulik" vormistada ka vajalike paberite puudumisel. Sellises olukorras tuleks käituda nii, nagu oleks suvila ehitus alles algamas. Samm-sammuline tegevuskava koosneb:
- Avalduse kirjutamine kõige vajaliku jaoksload, ilma milleta olete lihts alt volitamata arendaja.
- Esitage valmis majaprojekti tellimus, mis sarnaneb püstitatud projektiga ja selle kohustusliku heakskiiduga.
- Hoone tehnilise plaani koostamine koos STI esindajaga.
- Telli katastrikojast objekti pass.
Kogu dokumentide paketiga peaksite läbima registreerimismenetluse arhitektuuri ja linnaplaneerimise osakonnas.
Alternatiivina on võimalik STI ametiasutustele kirjutada avaldus objekti - teie poolelioleva maja - büroo töötajate poolt registreerimiseks. See on üsna kulukas valik, kuid säästab teie aega ja närve.
Kui me räägime lõpetamata dachast, on dokumentide pakett mõnevõrra lihtsustatud - te ei saa esitada ehitusluba ja piirduda katastriplaaniga. Suvila või elamu maamaja ehitamise puhul peab dokumentide pakett olema täielik.
Usaldusväärselt ehitusfirm alt suvila tüüpprojekti tellimisel või ostmisel on võimalik kõigi vajalike paberite vormistamist hõlbustada.
Kuidas pooleliolevat ehitust üle antakse?
Nii nagu valminud objekti puhul ikka, toimub üleandmine vastava akti vormistamise ja allkirjastamisega, mida nimetatakse üleandmise-vastuvõtmise aktiks. Kui tegemist on poolelioleva ehitusega, mis nõuab teatud tööde lõpetamist või lõpetamist (näiteks viimistlus), peab selliste puuduste kogu koostis kajastuma vastuvõtmise ajal sõlmitud lepingus.
Põhinebkinnitatud vastuvõtuaktist, saab lepingutingimuste alusel tehtud töö lõplikult tasuda.
Teave "käimasoleva töö" õiguste kohta
Pole saladus, et viimastel aastatel ja aastakümnetel on olukord ehitusturul olnud majanduslikult ebastabiilne. Sel juhul räägime kõigist pooleliolevatest ehitusliikidest mitteäriliseks kinnisvarast ehk elamust. Paljud praktikast pärinevad juhtumid näitavad, et väga-väga sageli püüavad arendajad finantsprobleemide korral tegelikult ehitatud ruumide aktsionäridele üleandmise protsessi edasi lükata. Mõnikord otsustavad nad üldse pankrotti minna.
Mida peaks aktsionär oma õigustatud huvide kaitsmiseks tegema? Sellises olukorras tuleb appi võimalus tunnustada tema omandiõigust poolelioleva ehitusobjekti (aktsia) hulka kuuluvale varale. Selleks pöörduge kohtusse.
Dokumente kogudes nõude esitamiseks arendaja vastu, kes ei ole täitnud oma kohustusi, tuleks arvestada mitmete punktidega:
- Selliseid juhtumite kategooriaid arutavad kõnealuse ühiskasutuses oleva ehitusobjekti asukoha (territoriaalselt) kohtud.
- Nähtab tegelikult lõpetatud, kuid mitte kasutusele võetud objekti. Kui arendaja mängib aja peale (see tähendab, et me räägime oma kohustuste täitmisega viivitamisest), ei saa see asjaolu olla aluseks kohtulikule kaebusele, mille eesmärk onaktsionäri omandiõiguse tunnustamine objektile.
Mõnikord on kohtupraktikas (erandkorras) näiteid, kus objekti osa omandiõigust tunnistati siis, kui ehitusjärgus objekti valmidusaste oli alates 75%. Kuid neid juhtumeid võib pidada pigem erandiks. Tõenäosus rahuldava kohtuotsuse saamiseks on suur juhul, kui ehitatava hoone valmidusaste on 90% või kõrgem. Veelgi enam, kohtule tõendite esitamine maja valmisoleku kohta on aktsionäri (hageja) otsene mure.
Samuti:
- Osanik ei saa oma hagiavalduses nõuda omandiõiguse tunnustamist kogu "poolleva töö" objektile. Tema õigus on nõuda vaid proportsionaalset osa objektist, mis on märgitud arendajaga sõlmitud lepingus. Sageli koostavad juriidiliselt kirjaoskamatud aktsionärid nõude "korteri", "garaaži" või "autoruumi" omandiõiguse tunnustamiseks. Siinkohal olgu selgitatud, et kuni ühisehitusega üksuse ametlikku kasutuselevõttu ei saa seda juriidilises mõttes käsitleda täisväärtusliku kinnisvarana.
- Selle omandiõiguse tekkimine on võimalik ainult kasutusel olevale objektile, mille asukoht ehitatava objekti (hoone, maja) piires on selgelt tuvastatav. Seda tehakse lepingutingimuste ja olemasoleva projektidokumentatsiooni alusel.
- Aktsionäril on õigus sellise nõudega kohtusse pöörduda ainult täielikuarendajaga sõlmitud lepingust tulenevate enda kohustuste täitmine makse osas.
Arendaja pankrotimenetluse korral on sellise õiguse tunnustamine korterile või muule ühiskasutuses olevale ehitusüksusele võimalik ainult siis, kui on olemas luba selle kasutuselevõtuks ja pooled on allkirjastanud üleandmislepingu enne kuupäeva, mil vahekohus esitas pankrotiavalduse.
