Aktsiaosalus on Venemaal lai alt levinud. Ettevõtted meelitavad investoreid, nad ehitavad oma vahenditega maja, mis läheb siis viimaste omandusse. Seega on võimalik osta korter järelmaksuga ja maksta võlg enne ehituse valmimist. Kuid see pole veel kõik võimalused, mida ühisehitus pakub. Mida peavad tehingu osapooled selle protsessi kohta teadma, millele tähelepanu pöörata – loe edasi.
Nüansid
Teoorias on kõik lihtne ja selge, kuid meedias kajastatakse seda protsessi negatiivselt. Miks see juhtub? Tehingu poolte huve kaitseb ühisehituse seadus, mis võeti vastu juba 2004. aastal. Ta kehtestas arendajatele ranged nõuded. Hetkel on see ainuke ühisehitust reguleeriv normatiivdokument. Mida peab klient lepingut sõlmides teadma?
Arendaja ja tehingu objekt. Kui firma on olnudtegutseb turul, omab mitmeid realiseeritud objekte, siis võib teda käsitleda lepingupartnerina. Ühenduse võtmine kinnitamata organisatsioonidega, eriti inimestega, kes teevad tehingut esimest korda, ei ole seda väärt.
Ühisehituse seadus nr 214 kehtib ainult samanimelistele lepingutele. Muu sõnastus ei ole lubatud. Kui arendaja teeb ettepaneku sõlmida "Investeerimisleping", siis püüab ta vältida selliste eeskirjade nõuete levikut: seadus "ühisehituse kohta", föderaalseadus "Tarbijakaitse".
Enne dokumentide kinnitamist küsige ettevõttelt ehitusluba, uurige, kus asub projekti deklaratsioon ja tutvuge sellega. Seaduse järgi on avaldamine arendajale kohustuslik.
Ühisehitusleping loetakse sõlmituks riikliku registreerimise hetkest. Vastasel juhul loetakse see kehtetuks. Paber peab sisaldama objekti kirjeldust, ülekande tähtaega, maksete maksumust ja korda, tagatist.
Kontrollige dokumente
FZ näeb ette, et ettevõte saab raha koguda alles pärast loa saamist, projekti deklaratsiooni avaldamist ja omandiõiguse registreerimist. Kui vähem alt üks neist tingimustest ei ole täidetud, võib kodanik nõuda raha tagasi koos intressidega. Need arvutatakse kahekordse refinantseerimismääraga. Lepingu järgi peab ettevõte rajama kinnistu kindlaksmääratud aja jooksul ja peale loa saamistriigiorganid tellimise eest selle tehingus osalejale üle andma. Teine pool on nõus kokkulepitud hinna tasuma ja objekti vastu võtma (volituse korral).
Ehituses omakapitali osaluse kohta tuleb registreerida kirjalik leping. Alles pärast seda hakkab see kehtima. Enne dokumentide allkirjastamist on kodanikul õigus tutvuda selliste paberitega:
- arendaja asutamisdokumendid;
- riikliku registreerimise tunnistus;
- maksukohustuslasena registreerimise tunnistus;
- kinnitatud aastaaruanded viimase kolme äriperioodi kohta;
- auditiaruanne.
Parandage tehingute turvalisust
Alates 2014. aastast hakkab kehtima föderaalseaduse "Arendaja vastutuskindlustuse" norm, mis kehtib ühisehitusele. Mida see tähendab? Ettevõtte maksejõuetuse või pankroti korral on inimesel võimalik raha tagastada. Dokumentide riiklikul registreerimisel peab arendaja esitama vastutuskindlustuslepingu või garantii. Varem oli võimalik anda tehingu tagatiseks tagatis.
Kindlustusnüansid
Leping sõlmitakse toetuse saaja kasuks - kodanik või juriidiline isik, kelle raha koguti ehitamiseks.
Kindlustusjuhtum - arendaja kohustuste täielik või mittenõuetekohane täitmine, mis on kinnitatud kohtu otsusega.
Dokumendi kehtivusaeg on sarnane ühises ehituslepingus määratule. Kuid hüvitise saaja võib saada hüvitist isegi kaks aastat pärast ruumi võõrandamise tähtaja möödumist. Minimaalne kindlustussumma arvutatakse eluaseme maksumuse alusel. Kuid see ei saa olla turuhinnast väiksem.
Nii tagatakse hoone omakapital. Föderaalseadus näeb ette ka järgmise kokkuleppemenetluse:
1. Sõlmiti garantiileping. Kui arendaja ei ole oma kohustusi täitnud või ei ole andnud arusaadavat vastust kokkulepitud aja jooksul, siis on kliendil võimalik pöörduda vastava nõudega käendajapanka.
2. Tehingu tagatiseks oli kindlustusleping. Soodustatud isikul tuleb pandieseme määratud aegumistähtaja jooksul pöörduda ettevõtte või vastastikuse kindlustusseltsi (OVS) poole. Seadus näeb ette, et tasuda tuleb hiljem alt 30 päeva jooksul alates dokumentide esitamise päevast. Samal ajal ei oma tähtsust arendaja võlgnevuse olemasolu kindlustusseltsi ees. See määrus kehtib ainult pärast 2013. aastat sõlmitud lepingutele.
Kohustuste tagamise meetodid
Oleme juba mõelnud, millistel viisidel (vastav alt seadusele) saab klient kulutatud raha tagastada. Selle punkti olemasolu lepingus ei taga aga hüvitise maksmist. Dokumenti saab sisestada erinevaid tingimusi ja punkte, mille abil saad kohustuste täitmise aega viivitada. Ja kõik need"kui" ei tohi seadusest kaugemale minna.
Kui ehitus on aeglane või ei alata pikka aega, võib tellija tähtaega ootamata nõuda dokumendi lõpetamist kohtus. See võimalus on antud juhul, kui:
1) toimus ühisobjekti sisaldava maja ehitamise lõpetamine või peatamine asjaolude ilmnemisel, mis viitavad sellele, et objekti ei anta tehingus osalejale üle dokumendis märgitud tähtaja jooksul;
2) projekti dokumentatsioonis on rohkem olulisi muudatusi, sealhulgas jagatava objekti suuruse oluline parandus;
3) uues majas sisalduvate korterite koguarv väheneb või suureneb.
Mida peate veel ühisehituse kohta teadma?
Objekti kasutusse andmise kuupäev peab olema selgelt märgitud (näiteks “hiljem alt 15.10.14”). Väga sageli kasutavad arendajad reklaamlauset: "2014. aasta IV kvartalis". See sõnastus on vale. Kahe kuu möödumisel nimetatud kuupäevast võib osanik ühise ehituslepingu ühepoolselt üles öelda. Kõik, mida pead tegema, on saata kirjalik teade. Arendaja on kohustatud 20 kalendritöötunni jooksul tagastama kliendi kontole laekunud raha ja tasuma talle sunniraha. Või hoiustage see summa deposiidile, mis on avatud aktsionäri nimel.
Dokumentides märgitud korteri kogumaksumus on arvestatud eluaseme ruutmeetri hinnast, mis on korrutatudruumi pindala. Need numbrid tuleks samuti loetleda. Tähelepanu tasub pöörata ka elamispinna parameetrite kirjeldusele: asukoht, korrus, aadress, pindala, tubade arv. Ehitatud korteri garantiiaeg on 5 aastat.
Dokumentidega tutvudes tasub tähelepanu pöörata sellele, mis hetkest alates peab intressivaldaja tasuma kommunaal- ja tegevuskulusid. Kui see punkt puudub, siis tekib kohustus korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti allkirjastamise hetkest, mitte kasutuselevõtust.
Probleemid on vältimatud?
Mõnikord "unustavad" arendajad tahtlikult mõnda üksust dokumenti lisada. Kuid tellija võib kogeda materiaalset kahju ka siis, kui ühisehitusleping on õigesti täidetud. Mida see tähendab? Arendaja saab määrata omandiõigused teisele juriidilisele isikule. Sel juhul müüb ta talle praktiliselt omahinnaga kõigi korterite õigused. Seejärel määrab turuhinnaga vahendusettevõte need aktsionäridele. Esmapilgul ei tohiks probleeme tekkida. Kuid poolelijäämise või arendaja pankroti ohu korral võib intressivaldaja esitada pretensioone lepingus märgitud summa alusel. Kuid korterid müüdi omahinna, mitte turuhinnaga.
Teine levinud skeem
Ühiste ehituslepingute registreerimine arvestab nende jõustumise hetke. Kuid väga sageli kasutavad laenuvõtjad teistsugust skeemi. Nad pakuvad eellepingu sõlmimist. See sisaldab peaaegu samu esemeid, mis onpõhimõtteliselt, välja arvatud teave selle jõustumise kohta. Sellised dokumendid ei kuulu riiklikule kohustuslikule registreerimisele. Sel juhul jõuavad pooled suulisele kokkuleppele, et teine osaleja maksab kohe kogu korteri raha. Arendaja kohustub kunagi tulevikus sõlmima ehituses omakapitali osaluse põhilepingu. Aktsionär on kindel, et tehing sooritatakse korrektselt. Kuid see "hall" skeem viib dokumendi ainult seaduse reguleerimisalast välja.
Siin on veel üks populaarne manööver. Arendaja sõlmib ostjaga lepingu, mille esemeks ei ole vara osanikule üleandmise kohustus, vaid midagi muud: investeerimistegevuse finantseerimine, ruumide nõudeõiguse loovutamine jms. See tähendab, et dokumendi kogu olemuse määrab selle sisu. Kuid aktsionäri nõudel võib kohus selle kehtetuks tunnistada, kuna tegelikult on dokument loodud selleks, et vältida vastutust seaduse nr 214 alusel.
Hommikul - registreerimine, õhtul - raha
Leping loetakse jõustunuks alles pärast selle andmete sisestamist Rosreestr. Kuni selle hetkeni ei ole arendajal õigust raha vastu võtta. Seega tuleks see hetk dokumendis registreerida. Ei tasu uskuda töötajate ütlusi, et dokumente registreeritakse hiljem "terve hunniku kaupa", aga praegu on ehituseks raha vaja. Harvadel juhtudel on sellised kinnitused tõesed. Iga dokumendi üleandmine kotta eraldi võtab palju aega. Klienti saab aga petta. Seetõttu on parem mängida ja oodata aktsiatehingu registreerimist. Ehitus. Arendaja võib nõuda ettemaksu. Aga sel juhul paluge ette näidata selle objektiga leping, mis sõlmiti sarnaselt. Nimetatud dokumendil on tempel, pitsat, Rosestra vastutava isiku allkiri ja number. Kui tehingu eest tasuti hüpoteegi vahenditega, peaks seda tõendama koormise pitsat.
Tihti ei taha arendajad ise seadusest mööda hiilida ja saavad raha enne paberimajanduse lõpetamist. Kuid sel juhul vajavad nad lisatagatisi. Näiteks avatud akreditiiv pangas. Klient panustab sellesse raha lepingu sõlmimise ajal. Kuid arendaja pääseb neile ligi alles pärast seda, kui on registreeritud omakapitali osalus maja ehituses. See meede tagab samaaegselt kliendi maksevõime ja võimaldab täita seadusi.
Objekti vastuvõtmine arendaja poolt
Mida peate teadma ühisehituse kohta korteri kasutuselevõtu etapis?
Esiteks tuleks seda protsessi käsitleda läbimõeldult. Enne dokumentide allkirjastamist täpsustage kõik küsimused. Kõik tuvastatud puudused peavad olema kirjalikult kajastatud objekti nõuetele mittevastavuse aktis. Arendaja seadusest tulenevad kohustused loetakse täidetuks hetkest, kui allkirjastatakse ruumide vastuvõtmise ja üleandmise dokument. Osalejal on õigus nõuda puuduste tasuta kõrvaldamist või tehinguhinna alandamist. Kui defekte tuvastati juba töö käigus, siis on arendaja kohustatud nende kõrvaldamise kliendile hüvitama.
Teiseks, ärge andke veenmisele järele. Allpool on kõige levinumadarendajate tegevusskeemid, mille eesmärk on kliendile survet avaldada:
- nad paluvad allkirjastada paberid, tagades, et kõik probleemid lahendatakse hiljem;
- väidavad, et nad koostavad "teistsuguse akti", mis kajastab kõiki nõudeid;
- ähvardama, et paberimajanduse tingimuste rikkumise korral tuleb kliendil maksta trahvi objekti tagasilükkamise eest.
Pädev abi
Seal on palju nüansse, millele peate tähelepanu pöörama. Seetõttu on parem otsida abi spetsialistilt, kes teab, kuidas ühisehituse jaoks dokumente õigesti vormistada, mida peate teadma ja arvestama tehingu igas etapis. Spetsialistid pakuvad abi järgmistes valdkondades:
- Arendaja valimine, tema dokumentide kontrollimine.
- Kaasake paberite allkirjastamise protseduuri: analüüsige lepinguid, nõustage võimalike riskide osas, pidage läbirääkimisi tingimuste muutmisel.
- Valmistage ette ja esitage registreerimiseks dokumendid.
- Objekti vastuvõtmisel kliendiga kaasas käia, reguleerida küsimusi ruumide puuduste, tähtaegade, sunniraha tasumise kohta sh kohtus.
- Koostage dokumendi lõpetamine: kontrollige makstud summa tagastamist, trahvide sissenõudmist, intressi laenatud vahendite kasutamise eest, samuti trahvi ületavate kahjude hüvitamist (advokaaditeenuste eest tasumine).). Sarnastes valdkondades abistatakse eellepingu, investeerimislepingu, laenu vms lõpetamisel
Järeldus
Esmaturul saate osta korteri ühisehitust täites. Mida peab kaupleja teadma? Palju nüansse. Alustades adekvaatse laenuvõtja valimise reeglitest ja lõpetades vastuvõtuakti täitmise funktsioonidega. Seetõttu on parem kasutada kogenud advokaadi teenuseid, kes saadab klienti tehingu kõikides etappides.
