Arendaja on kohustatud enne esimese tehingu sõlmimist ostjaga sõlmima vastutuskindlustuse lepingu. Vastasel juhul ei saa ta seda Rosreestris registreerida. Need ja muud täiendused tehti 2014. aastal föderaalseadusega nr 294 „Teatavate seadusandlike aktide muutmise kohta.
Essence
Alates 2014. aastast on ehitusettevõtjal kohustus kinnitada kohustuste täitmist ühisehitusel arendaja käendus- või tsiviilvastutuskindlustuse väljastamisega. See võimaldab ostjal ettenägematute olukordade korral raha tagastada.
Vastuvõetud seaduseelnõu kehtestab arendaja vastutuse:
- kohustustest kõrvalehoidmine;
- lõpetamata objekti kohaletoimetamine;
- pankrot enne üleandmist.
Eksperdid kardavad, et uuendused toovad kaasa kõrgemad hinnadvara. Valitsus kinnitas, et need tegurid ei ole omavahel seotud. Kindlustuskulud ulatuvad isegi suure ettevõtte puhul 1% tehingute mahust. Arendajad peavad eraldama nende kulude katteks raha oma eelarvest.
Objekt
Ehitaja vastutuskindlustus ühisehitusele hõlmab klientide varaliste huvide kaitsmist. See tehing on kasulik eelkõige ostjatele. Firma saab kindlustada kogu maja või korterid eraldi.
Kliendid
Leping on sõlmitud aktsionäride kasuks. Teatud tingimustel saavad nad makse. Arendaja kohustub üle andma töökindla kvaliteetse objekti. Kindlustusandja on kohustatud klienti teavitama tehingu muutumisest ja maksma tasu. Kui aktsionärid ehituse käigus vahetuvad, tuleb see lepingusse märkida, sest järgmise osalejaga koostatakse eraldi dokument.
Kindlustusandjad
Kõik IC-d ei kipu selliseid lepinguid sõlmima. Arvatakse, et seda tüüpi tehingud toovad kahjumit. Lisaks peab ettevõte vastama teatud nõuetele:
- turul tegutsenud üle 5 aasta;
- vastama finantsstabiilsuse nõuetele;
- on positiivse arenguväljavaade tulevasteks perioodideks;
- olema ringluses vähem alt 400 miljonit rubla, samuti põhikapitali summas 120 miljonit rubla.
Fares
Ehitajakindlustus ühiste ehituskulude jaokskallis. 2015. aasta keskmised määrad olid 0,5–0,8%. Pikaajaliste lepingute puhul saab tariife vähendada 10-30%. Kindlustusselts (IK) määrab määra ise ja arvutab välja ka aastaprotsendi koefitsiendid, kuna alati on võimalus, et arendaja jätab kohustuste täitmise täielikult kõrvale.
Mis määrab kursi:
- Arendaja osalemine ettevõttes.
- Varasemate tehingute kogemus: tähtaeg, objektide arv, töö erinevates piirkondades, pretensioone pole.
- Finantslik jätkusuutlikkus.
- Õigusabi: kõigi dokumentide ja lubade kättesaadavus.
- Ehitusfaas.
- Tähtaeg.
- Aktsionäride arv.
Lepingu täitmine
DDU registreerimiseks peab arendaja Rosreestrile esitama lepingu. Selleks peate koguma järgmised dokumendid:
- projekti deklaratsioon;
- ehitustööde tegemise luba;
- riiklik registreerimistunnistus;
- ühisehitusleping;
- kohustuslike dokumentide koopia;
- tasuvusuuring;
- finantsaruannete koopia;
- andmed võlausaldajate kohta;
- tõend pangalaenu mittemaksmise kohta.
Mis on kaitstud
Ehitajavastutuskindlustus ühisehitusele eeldab hüvitise maksmist juhul, kui arendaja ei ole oma kohustusi täitnud, mida kinnitab kohtulahend võiettevõtte pankrot. Summat ei maksta ehitusperioodi külmutamise või kasutuselevõtu perioodi pikenemise korral. Summa oleneb lepinguhinnast. See ei tohi olla väiksem kui:
- objekti maksumus;
- keskmine turuhind 1 ruutmeetri kohta. m elamispinda piirkonnas.
Seadus piirab ka kindlustusmaksete maksimumsummat.
Järgmised juhtumid loetakse kindlustuseks:
- ehituskatkestus;
- arendaja pankrot;
- ei saa eluaset;
- materiaalsete ressursside tagastamisest keeldumine jne.
Seadusandlikud muudatused
2014. aastal muudeti föderaalseadust nr 294, mille kohaselt on ehituses omakapitali osaluse arendaja vastutuskindlustus nüüdsest kohustuslik. Lepingud koostavad arendajad ise. Samuti valivad nad, kellega lepinguid sõlmida: ettevõttega, pangaga või spetsialiseeritud ettevõttega.
Kõik kohustusliku kindlustusseltsi liikmed vastutavad solidaarselt. Kui pangaga tehakse tehing, siis kulub palju aega paberite kogumisele. Tasuda tuleb tagatisraha 30% objekti väärtusest, mis on finantsasutuse tagatiseks. Lisaks kehtestab keskpank sellistele pankadele oma nõuded:
- minimaalne ametiaeg - 5 aastat;
- registreeritud kapital 200 miljonit;
- vara väärtus on 1 miljard rubla.
Arendajatel on tulusam laenu saada kui garantiid anda. Finantsasutused kapidada ehituses omakapitali osaluslepingu kindlustamist tulusateks toodeteks.
Parem on sõlmida leping mõne ettevõttega. Tugeva konkurentsi tingimustes püüavad kindlustusandjad kliente meelitada madalate tariifide ja hindadega. Selliste tehingute määr jääb fikseerituks kogu lepingu kehtivusaja jooksul. Ühisehituse ehitajavastutuskindlustus tasutakse peale tööde lõpetamist. Teine eelis on paberimajanduse kiirus. Kindlustatu on arendaja ise, kasusaaja on osanik. Varustuse viis valitakse iga eluruumi jaoks eraldi.
Ehitajavastutuskindlustus ühisehitusele
Ettevõtted peavad esitama tagatise. Enamasti on see maa, millel objekt asub. Lisaks kirjeldatakse dokumendis, kuidas kohustusi tagada. Paberid allkirjastatakse enne esimese aktsialepingu riiklikku registreerimist ja kehtivad kuni objekti üleandmiseni. Tehingu lõpetamine ei vabasta ettevõtet hüvitise maksmise kohustusest selle kehtivusajal toimunud juhtumite eest.
Saad kindlustada terve maja või iga korteri eraldi. Esimene võimalus ei ole kasumlik. Arendajal on vaja kohe suur summa sissemakse teha, et olla kindel, et kõik korterid müüakse. Teine probleem seisneb selles, et selliste lepingute alusel on raske kindlaks teha, kes on kasusaaja.
Dokument hakkab kehtima esimese osamakse krediteerimise hetkest. Ühisehituse arendaja kindlustus lepingu alusel ei näe ette frantsiisi. Ülejäänud tehingutingimused on standardsed:
- kindlustusandja kohustub teavitama aktsionäre makstud hüvitise suurusest;
- ettevõte saab esitada arendaja vastu regressiooninõude;
- kindlustusandja on kohustatud teavitama kõiki omanikke lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest;
- lepingu kestus sõltub ehituse kestusest.
Tagasimakse summa sõltub hinnast ja tariifidest. See peab ületama eluruumi üldpinna väärtust. Ettevõte otsustab ise, kuidas makse tehakse: kas ühekordselt või osamaksetena.
Arendaja vastutuskindlustuse probleemid ühisehituses
See tehing on väga konkreetne. Tegelikult räägime arendaja finantsriskide kaitsmisest. Ettevõtetel on valida – kas väljastada poliis või garantii. Eelistatavam on teine variant, kuna krediidiasutustel on juba väljakujunenud mehhanism, punktisüsteemid, riske hindavad spetsialistid, aga ka struktuurid, mis korraldavad WIP-i läbiviimist. SC ei saa selliste eelistega kiidelda. Kuid nad pakuvad madalaid hindu. Inimesed on harjunud, et pangateenused on kallid. See on tõsi, sest risk kaubanduses on suur. Kuigi pärast seadusemuudatusi tõusid ka ettevõtete tariifid.
KindlustusÜhisehituses arendaja vastutus näeb ette kahjude kumulatiivse mõju. Kriisiolukorras (nõudluse vähenemine eluaseme järele, hüpoteegi intressimäärade tõus) saavad korraga kahju kõik arendajad, mitte ainult üks turuosaline.
Teine probleem on suutmatus riske edasi kindlustada isegi välisturul. Rahvusvahelises praktikas kasutatakse sellistes toimingutes võlakirju (garantiid). Kuid nende toimimine pole Venemaa õigusaktides sätestatud. Sellise toote peamine erinevus seisneb selles, et kindlustusandja saab pandiks võtta ehitatava rajatise.
Keskpank tõstis nõudeid kindlustusseltsidele, kes suudavad arendajatele teenuseid pakkuda – suurendas minimaalset kapitali. See kitsendab oluliselt võimalike kindlustusandjate ringi – kuni 19 organisatsiooni. Uuest nimekirjast on lahkunud ettevõtted, kes sõlmisid varem 80% arendajatega sõlmitud lepingutest. Mis neist nüüd saab, pole teada. Tõenäoliselt on vaja sõlmida uued lepingud “valgesse” nimekirja kuuluvate ettevõtetega. Litsentsi kehtetuks tunnistamise korral vastutab IK 6 kuu jooksul varem tehtud tehingute eest. Seejärel kas lõpetab dokumendid või annab portfelli ja kohustused üle teisele turuosalisele. Erinev alt OSAGOst ehk ohtlike tootmisrajatiste omanike vastutuskindlustusest ei sisalda see teenus muud liiki kaitset, näiteks hüvitisfonde, mis tegeleksid kodanikele makstavate väljamaksetega pärast kindlustusandja pankrotti. Aktsiaturgelamuehitus on suurepärane. Kuid veel pole väljakujunenud viisi arendajate tegevuse reguleerimiseks.
