HBC on elamukooperatiiv, mis on inimeste rühma või organisatsioonide vabatahtlik ühendus korterelamute ehitamise eesmärgil.
Elamuühistute tekkimise ja arengu ajalugu
ZHSK on üsna vana ja end tõestanud skeem korterelamute ehitamiseks. Esimeste elamukooperatiivide ilmumine pärineb 1920. aastatest. Vaatamata kiiresti kasvavale populaarsusele likvideeriti see mehhanism aga 1937. aastal, kuna tegemist on eraomandi ilminguga. 1957. aastal elavnes elamukooperatiiv ja see levis lai alt. 80ndatel oli selline korterelamute ehitus umbes 8%.
Kaasaegses ühiskonnas kogub ühistute süsteem uue hooga hoogu. Kõige sagedamini kasutavad seda Moskva arendajad, kes ei suuda täita oma kohustusi aktsionäride ees. Sel juhul luuakse petetud ostjate initsiatiivil elamukooperatiivid, millele kõik õigusedehituse lõpetamine.
Õiguslik alus
Hetkel on elamuühistute tegevuse õigusraamistik reguleeritud elamuseadusandlusega. Mõiste "elamuühistu" on selgelt määratletud artiklis. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikkel 110. Esitatakse elamukooperatiivi loomise, tegevuse korraldamise ja osalemise reeglid:
- Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku (LC RF) jaotises 5;
- Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis (CC RF);
- kooperatiivi põhikirjas, mis on koostatud vastav alt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku põhisätetele.
Kõik elamukooperatiivid ei ole aga kehtiva seadusandluse järgi korraldatud ühistud. Paljud neist ei järgi oma tegevuses isegi elamuseadustikus esitatud põhinõudeid, mille tulemusena rikutakse sellistes elamukooperatiivides osalejate õigusi. Selliste olukordade vältimiseks on vaja üksikasjalikult mõista ühistute tegevuse kõiki aspekte.
Tegevuste loomise ja korraldamise järjekord
Elamukooperatiivi liikmeid ei tohi seaduse järgi olla alla viie. Samas ei tohiks ühistus osalejate koguarv ületada ehitatava või ostetud elamu korterite arvu. Üldkoosolekul võetakse vastu otsus elamukooperatiivi moodustamiseks. Sellel üritusel võivad osaleda isikud, kes soovivad ühineda maja ehitamise eesmärgil. Koosolekul kinnitatakse ka elamukooperatiivi põhikiri. Pärast ühistu riiklikku registreerimist ja juriidilise isiku staatuse saamist hääletasid loomise poolt hääletanud osalejad.kooperatiiv, astu elamukooperatiivi liikmeks. Elamukooperatiivi asutajate koosoleku otsused protokollitakse.
Elamuehituskooperatiivi põhikiri
Elamukooperatiivi põhikiri vastav alt art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 113 peaks sisaldama andmeid kooperatiivi nime, selle asukoha, tegevuse subjekti ja eesmärgi, elamukooperatiiviga liitumise reeglite, sellest lahkumise korra, sisseastumissumma ja osamaksete kohta., erinevad väljamaksed, ühistu juhtorganite koosseis ja õigused, erinevate otsuste vastuvõtmise kord kontrollorganite poolt, tekkinud kahjude katmise võimalikkuse ja ühistu saneerimise või likvideerimise reeglid. Sellest hoolimata võib harta sisaldada muid tingimusi, mis ei ole vastuolus Vene Föderatsiooni kehtivate seadustega.
Valitsusorganid
Vastav alt Art. 115 ZhK RF, on elamukooperatiivi juhtorganid:
- ühistu kõigi liikmete üldkoosolek;
- kui koosolekul osalejate arv on üle 50 ja see on kirjas ühistu - konverentsi põhikirjas;
- majakooperatiivi juhtorganid ja esimees.
Ühistu liikmete üldkoosolek
Kõrgeimaks juhtorganiks loetakse kooperatiivi kõigi liikmete üldkoosolek (konverents). See kutsutakse kokku vastav alt harta sätetele. Kõrgeima juhtorgani pädevust reguleerib ka elamukooperatiivi põhikiri.
Osalejate koosolek on seaduslik, kui sellel osaleb enamus kõigist ühistu liikmetest. Otsust ei saa teha, kui vastu hääletas 50% või enam koosolekul osalenutestettepanek kaalumisel. Vastuvõetud ja protokollis kirja pandud otsus on siduv kõikidele hoonekooperatiivi liikmetele.
Juhtimisaparaadi ja kontrollorganid valivad ka elamukooperatiivi liikmete üldkoosolekul osalejad. Juhtorganite ülesanded ja nende poolt otsuste tegemise kord on reguleeritud ühistu põhikirja, määruste, määruste ja muude sisemiste dokumentidega. Elamukooperatiivi juhatusel on õigus juhtida kooperatiivi tegevust ja valida oma liikmete hulgast esimees. Elamukooperatiivi juhtorganid on aruandekohustuslikud kooperatiivi liikmete üldkoosoleku ees.
Elamukooperatiivi esimehe kohustused
Hooneühistu juhatuse esimees:
- kohustuslik tagama juhatuse poolt vastu võetud otsuste täitmise;
- kaitsta ühistu huve, sõlmida tehinguid ja tegutseda ilma volikirjata kõigi ühistu liikmete nimel;
- omab muid volitusi, mis ei kuulu elamukooperatiivi liikmete üldkoosoleku või selle juhatuse ülesannete hulka.
Revisjonikomisjoni olemus
Ühistu majandus- ja asustustegevuse kontrollimiseks valitakse spetsiaalne revisjonikomisjon tähtajaga kuni 3 aastat. Selle koosseisu kuuluvate liikmete arv on sätestatud ühistu põhikirjas. Revisjonikomisjoni liikmed ei saa olla elamukooperatiivi juhtivatel ametikohtadel ega kuuluda hoonekooperatiivi muudesse juhtorganitesse.
Revisjonikomisjoni esimehe valivad selle liikmed olemasolevast koosseisust. Audiitorite tööülesannete hulka kuuluvad:
- iga-aastased auditid majandus- jaühistu arveldustegevus;
- arvamuste koostamine eelarve, vahendite sihtotstarbe, majandusaasta aruande ja kohustuslike sissemaksete kohta;
- üldkoosoleku liikmetele nende tegevusest aru andma.
Audiitoritel on õigus igal ajal auditeerida hooneühistu finants- ja arveldustegevust ning neil on vaba juurdepääs kogu elamuühistu sisemisele dokumentatsioonile. Revisjonikomisjoni töökord ja volitused on ette nähtud ühistu põhikirjas.
ZhSK liikmelisus
Elamukooperatiivi liikmeks astumiseks tuleb esitada avaldus elamukooperatiivi juhatusele. Selle läbivaatamiseks on ette nähtud üks kalendrikuu. Otsus tehakse osalejate üldkoosolekul ja fikseeritakse vastavas dokumendis (protokollis). Elamukooperatiivi liikme staatus omandatakse peale sisseastumismaksu tasumist. Elamukooperatiivi liige saab oma osalust elamukooperatiivis kinnitada tunnistusega (väljavõttega), mis väljastatakse tema avalduse järgi.
Elamuehituse mehhanism elamuühistute abiga
Pärast põhikirja kinnitamist elamukooperatiivi liikmete üldkoosolekul peab elamuehituskooperatiiv läbima kohustusliku riikliku registreerimise, et omandada juriidilise isiku staatus. Lisaks toimub ehitamine vastav alt elamuehituse skeemile etapiviisiliselt:
- 1 etapp - ehituskrundi õiguste dokumentide registreerimine. Elamuühistu peab saama vastav alt seadusandlusele maa linnaplaneerimise plaani ja koostama projektdokumentatsiooni. Pärast seda tuleb need esitadaehituslubasid väljastavad volitatud asutused. See dokument on juriidiline kinnitus, et projektdokumentatsioon vastab maatüki linnaplaneeringule ja võimaldab alustada korterelamute ehitamist.
-
elamuehitus 2 etapp - elamu projekteerimine, kooskõlastuste saamine ja ekspertiisi läbiviimine. Protseduuride kestus on 4-12 kuud. Parem on usaldada nende rakendamine kolmanda osapoole organisatsioonile, kellel on kogemusi elamuühistutega töötamisel.
- 3 etapp - korterelamute ehitus. Ühistul on õigus iseseisv alt tegeleda hoone ehitamise protsessiga: palgata töövõtjaid, jälgida tööde kulgu, korraldada hankeid. Erihariduseta inimestel on seda aga üsna raske teha. Nüüd on teenindusturul palju ettevõtteid, kes pakuvad sellistele ühistutele kvalifitseeritud abi.
- 4 etapp - maja kasutuselevõtt. Kõigi tööde lõpetamisel peab ehitusühistu saama loa maja kasutuselevõtuks. Alles pärast seda saavad kõik elamukooperatiivi liikmed vormistada eluaseme omandiõiguse.
Elamukooperatiivides osalemisega seotud võimalikud riskid
Elamukooperatiivi liikmeks astudes võivad inimesel tekkida teatud riskid:
- Peamine oht seisneb selles, et elamukooperatiivi loomise põhieesmärk ei pruugi mingil põhjusel (lubade andmisest keeldumine, rahalised raskused jne) täituda.
- Inflatsioon ja ehitusmaterjalide kallinemineja töötab.
- Maja kasutuselevõtmata jätmise oht. Pealegi ei vastuta elamukooperatiiv selle eest oma liikmete ees.
- Arendajad või investorid ei garanteeri pakutavat eluaset.
- Kontrolli rahaliste vahendite kulutamise ja majandustegevuse üle teostab revisjonikomisjon, kes valitakse üldkoosolekul. Puudub riigi spetsialiseerunud asutus.
- Korterite jagamine elamukooperatiivi liikmete vahel toimub üldkoosolekul ja ei sõltu ühistu liikme soovist.
- Näiteks Moskva ehitajad moodustavad korteri lõpliku maksumuse, võttes arvesse reklaami-, personali- ja muid makseid. Ostja peab selle kõige eest maksma. Lisaks kõigele eelnevale ei saa kodanik kontrollida raha kulutamist elamuehituseks ja ehituse enda edenemist.
Elamukooperatiiviga liitumise eelised
1. Arvatakse, et elamute ehitamine elamuühistusüsteemi kaudu on märkimisväärne raha kokkuhoid. Statistika järgi saate tänu elamukooperatiivi korraldusele säästa umbes 50% eluaseme ostmiselt.
2. Ehitusühistutel on raha hankimisel ja kulutamisel täielik läbipaistvus. Lisaks saab ehitust rahastada etapiviisiliselt ning osamakseid teha mitte ainult maja ehitamise ajaks, vaid ka ehituse lõppemise järgseks ajaks.
HBC kaasaegses maailmas
Täna vabatahtlik mõttekaaslaste ühendus elamute püstitamisekson äärmiselt haruldane. Vaatamata asjaolule, et seadusandlus ei takista elamukooperatiivide loomist, on selle skeemi järgi mitmekorruseliste majade ehitamine populaarsem suurettevõtete seas, kes on huvitatud oma töötajatele korterite pakkumisest.
Seega on mõttekas korraldada elamukooperatiiv organisatsioonide töötajatele, kellel on vastav juhtimistugi. Samal ajal saavad nad säästa turuhinna ja eluaseme maksumuse vahet, mille arendaja võtab.
Elamuühistu mehhanismi raames korterite soetamisel on kodanikud kaitstud erinevate ettenägematute olukordade eest. Kui arendaja on välja kuulutanud pankroti, on aktsionäridel õigus iseseisv alt tegeleda hoone ehitamisega.
Viimati ei ületanud elamuühistute põhimõttel töötavate ehitusorganisatsioonide arv 15%. Hetkel müüakse selle skeemi alusel kolmandik Venemaa turul olevatest eluruumidest.
Millele peaksite elamuühistutele kortereid ostes tähelepanu pöörama
Statistika kohaselt ei ole üheks peamiseks eluaseme valikut mõjutavaks teguriks mitte lepingu vorm, mitte infrastruktuuri olemasolu maja naabruses, vaid arendaja maine, tema kogemused korterelamute ehitamine, korteri tasumise tingimused.
Kui üksikisik aga otsustab elamukooperatiiviga liituda, peate tähelepanu pöörama mitmele olulisele punktile:
- Tutvuge ehitusettevõtte ja elamuühistu vahel sõlmitud investeerimislepinguga. Parem on, kui ühistu ise tegutseb arendajana. Sel juhul kannab elamuühistu täiegavastutab mitmekorruseliste hoonete ehitamise eest.
- Tutvuge muude omandiõiguse dokumentidega: ehitusluba, maa rendileping või maaomand.
- Tutvuge elamukooperatiivi põhikirjaga. Erilist tähelepanu tuleks pöörata ühistusse sisenemise ja se alt lahkumise tingimustele. Ja ka sissemaksete tasumise ja korteri saamise korra kohta.
Kui kõik ül altoodud dokumendid on selged ja läbipaistvad, võite ühistuga julgelt lepingu sõlmida.
