Paljud inimesed eelistavad osta kortereid kortermaja ehitusjärgus. See võimaldab teil osta objekte madalama hinnaga. Seda protsessi nimetatakse omakapitali osaluseks ehituses. Selleks, et huviomanik oleks raha kaotamise eest usaldusväärselt kaitstud, tuleks asjatundlikult läheneda arendaja valikule ning uurida hoolik alt koostatud lepingut. Just see dokument kaitseb lõpetamata objektide ostjate õigusi.
Aktsiaosaluse olemus
Protsess eeldab, et tulevaste korteriostjate arvelt ehitatakse kortermaju. Nad investeerivad maja ehitusse ja pärast selle kasutuselevõttu saavad nad registreerida korteri omandiõiguse.
Protsessi reguleerib föderaalseaduse nr 214 “Ühisehituse kohta” eriseadus ning selles tehakse regulaarselt erinevaid muudatusi, et tagada aktsionäride õiguste kaitse. Ehituses aktsiakapitalis osalemise peamised omadused on järgmised:
- iga poole õigused ja kohustused ilmnevad alles pärastlepingu allkirjastamine;
- DDU täpsustab kõik koostöö nüansid ning sellel on märke erinevatest lepingutest, mis hõlmavad nii investeerimis- ja lepingulepingut kui ka teenuste osutamist ning ostu-müügilepingut;
- ostetakse sellise lepinguga korter, mis asub pooleliolevas majas;
- sellistel tingimustel meelitatakse ligi arvuk alt aktsionäre, mis võimaldab arendajal ehitada objekti minimaalse omainvesteeringuga;
- aktsionäriks võib saada mitte ainult üksikisik, vaid ka ettevõte;
- osalejad ei saa mõjutada maja ehitamise projekti, lähteülesande ja muude tingimuste muutmist.
Tihti seisavad ehitatavates majades kortereid ostvad kodanikud silmitsi arendajate pettuse või pankrotiga. Sel juhul on aktsionäri õigused kaitstud DDU sätetega. Keerulistes olukordades saab teostada ehituses omakapitali osaluse loovutamist teistele ettevõtetele või raha kogumisega seotud isikutele.
Seadusandlik määrus
Ostes kodu pooleliolevas hoones, peaksite pöörama tähelepanu föderaalseaduse nr 214 põhiseaduse sätetele. See võeti vastu 2004. aastal ja just tema reguleerib kõiki tekkivaid suhteid. arendajate ja aktsiaomanike vahel. Selles õigusaktis on tehtud palju muudatusi ja muudatusi. See on jagatud arvukateks osadeks ja lõikudeks, millest igaühel on oma eesmärk. Peamised muudatused ja sätted hõlmavad järgmist:
- reeglid on näidatudehituses omakapitali osaluse lepingu koostamine ja lõpetamine;
- on ette nähtud õiguste üleandmise võimalus kolmandatele isikutele;
- arendajatel on kriminaalvastutus, kui nad ei täida lepingust tulenevaid kohustusi;
- arendajad peavad igal juhul avama spetsiaalsed kontod, mis on ette nähtud aktsiaomanike raha ülekandmiseks ja raha saab kasutada eranditult objekti ehitamiseks;
- arendajatel peab olema oma ametlik veebisait, mis avaldab kogu teabe nende töö kohta, sealhulgas projekte, lube ja muid dokumente.
Nüüd avavad kõik arendajad tingdeponeerimiskonto, mis on mõeldud raha ülekandmiseks aktsiaomanikele. Ühisehituses osalemise föderaalseadus näitab, et selline konto suletakse alles pärast raha täielikku kasutamist. Sellised tingimused ei saa saada takistuseks õiguse loovutamisel.
Lisaks näeb seadusandlus ette kompensatsioonifondi loomise vajaduse. Seda esindab aktsionäride kindlustus, sest kui arendaja mingil põhjusel oma kohustusi ei täida, siis kaetakse kahjud aktsionäridele selle fondi vahendite arvelt.
Eelised ja puudused
DDU kasutamisel kodu ostmiseks on iga koduostja jaoks palju eeliseid, kuid sellise otsuse puhul on oluline arvestada teatud puudustega. Osalemist kinnisvaraobjektide ühisehituses peetakse riskantseks, kunaalati on võimalus, et arendaja jätab erinevatel põhjustel oma kohustused täitmata.
| Profid | Miinused |
| Objektidele seatakse madal hind, mis on palju väiksem kui esma- või järelturu valmiskorterite hind |
Peab ootama piisav alt kaua, kuni maja valmib, nii et seda võimalust kasutavad inimesed, kellel on juba elamispind olemas |
| Paljud arendajad pakuvad järelmaksu kogu maja ehitamise perioodiks, mis võimaldab osta korteri ilma esialgse nõutava rahasummata DDU koostamisel | Tihti peavad aktsionärid tegelema eseme kohaletoimetamise viibimisega, mistõttu on vaja kohtu kaudu trahvi sisse nõuda |
| Eluaseme saamine on seadusega tagatud, seega on aktsionäridel endiselt võimalik loota korterile või kahjude hüvitamisele | Kui korter ületab erinevatel põhjustel varem kokkulepitud suurust ruutude kaupa, peate tasuma teatud summa |
| Seadus seab arendajatele ranged ja arvukad nõuded, nii et võite olla kindel ettevõtte usaldusväärsuses | Harva pole ette tulnud pettusi, näiteks müüb arendaja ühe korteri mitmele aktsionärile või kasutatakse seadusest möödahiilimiseks muid skeeme, mis toob kaasa vajaduse kohtuvaidlusteks |
|
Kui ettevõte ei anna maja määratud kuupäevaks üle, võivad aktsionärid loota korralikule trahvile, mis arvutatakse iga viivitatud päeva eest |
Tihti kuulutab ettevõte end pankrotti, mis toob kaasa maja ülemineku teisele arendajale ning see kõik mõjutab negatiivselt objekti ehitusaega |
Eelnimetatud plusside ja miinuste tõttu peab iga inimene iseseisv alt otsustama, kas omakapitali osalus ehituses on tema jaoks asjakohane ja kasulik.
Kuidas osta maja DDU kaudu?
Protsessi ei peeta liiga keeruliseks, kuid selle kasumlikkuse ja tõhususe tagamiseks peavad potentsiaalsed ostjad järgima teatud järjestikuseid samme.
Enne arendajaga ühenduse võtmist on oluline uurida tema kohta kommentaare, uurida ametlikku dokumentatsiooni ja kontrollida ka konkreetse maja ehituse kiirust.
Hangi ettevõtte üksikasjad
Esiteks peate veenduma, et kortereid müüb DDU järgi tõeliselt usaldusväärne, kontrollitud ja ametlikult registreeritud organisatsioon. Ühisehituses osalemise föderaalseadus viitab vajadusele hankida arendaja kohta teavet:
- seda peab esindama ametlikult registreeritud ettevõte;
- on soovitav, et ettevõte oleks rajatised juba ehitanud ja kasutusele võtnud;
- organisatsiooni vastu ei tohiks olla avatud kohtuvaidlusi;
- kõik varasemad majad tuleb sisestadatoiming etteantud aja jooksul;
- kõiki organisatsiooni veebisaidil esitatud dokumente uuritakse hoolik alt ning need sisaldavad projekte, töölubasid, deklaratsioone ja muid pabereid;
- ettevõttel peavad olema õigused objektile, kus toimub rajatise ehitusprotsess.
Kui need dokumendid ja load puuduvad, ei ole soovitatav DDU-d koos arendajaga koostada.
Millist teavet deklaratsioon sisaldab?
Eriti palju tähelepanu pööratakse ehitusdeklaratsiooni uurimisele. See peaks asuma avatud allikates 14 päeva enne esimese lepingu sõlmimist aktsionäridega. See dokument peaks sisaldama olulist teavet iga ehituses osaleja jaoks. See hõlmab:
- arendaja ettevõtte nimi ja juriidiline aadress;
- tööload on loetletud;
- märkige varem omandatud litsentsid;
- sobib litsentsi kehtivusajaga;
- loetleb kõik ettevõtte asutajad;
- arvestades varem püstitatud objekte ettevõtte kolme tegevusaasta jooksul;
- märkida töö finantstulemused;
- antud võlgnevused ja saadaolevad arved;
- näitab muid tehinguid, mille alusel ehituseks raha koguti.
Ehituses omakapitali osaluse leping aktsionäridega sõlmitakse alles pärast seda, kui arendaja ostab või rendib maa, kuhu plaanitakse maja ehitada.
Mis peakslisada projekti dokumentatsioon?
Seda peetakse oluliseks dokumendiks iga ehituses osaleja jaoks. Dokumentatsioon tuleb vormistada ja avaldada 14 päeva enne aktsionäriga esimese lepingu sõlmimise hetke. Projekti põhiteave sisaldab järgmist:
- teave arendaja kohta;
- teave kõigi asutajate kohta;
- andmed ettevõtte finantsseisundi kohta;
- ehitusload ja -litsentsid;
- periood, mille jooksul on plaanis objekt ehitada;
- ehitusjärgus maja asukoht;
- ettevõtte vara;
- ehituskulud ja kaasatud töövõtjad.
Projekti dokumentatsioonis olevat infot on lubatud muuta, kui ettevõtte finantsseisund muutub ühe kvartali jooksul. Lisaks tuleb kõik need kohandused avaldada avatud allikates.
Lepingu vormistamise nüansid
Niipea kui kogu teave arendaja kohta on kontrollitud, on võimalik temaga koostada DDD, kui ta on usaldusväärne ja kontrollitud. Omakapitali osalus ehituses eeldab tingimata selle konkreetse dokumendi täitmist, kuna teised dokumendid ei kaitse aktsionäre föderaalseaduse nr 214 sätete alusel.
Loomulikult sisaldab see dokument järgmist teavet:
- lepingu esemeks, kus on esindatud korter ja selle ruut, korruste arv, tubade arv, rõdu või lodža suurus ja olemasolu, täpne aadress, erinevate kommunikatsioonide olemasolu, samuti komplektmuud tehnilised parameetrid;
- kinnisvara hind;
- maksekorraldus;
- maja kasutusse andmise tähtaeg;
- garantiiperioodi kestus, mis ei tohiks olla lühem kui viis aastat;
- viis, kuidas valmis korter aktsionäridele üle antakse;
- eluruumide valmimise vajaduse tingimused.
Ehituses omakapitalis osalemise dokumendi õige koostamise korral on aktsionärid usaldusväärselt kaitstud arendaja pettuse või tema pankroti eest. Mõned arendajad pakuvad võimalust tasuda korteri eest järelmaksuga.
Lepingu registreerimine
Pärast lepingu sõlmimist tuleb see ametlikult registreerida. Ainult sellistel tingimustel toimub ühisehitus seaduslikult. Osalemistingimused näitavad, et on vaja koostada DDU, rajatise plaan, projekti deklaratsioon ja ostja isiklikud dokumendid, misjärel see dokumentatsioon edastatakse Rosreestr.
Registreerimisprotsess võtab umbes 10 päeva. Selle eest peavad kodanikud maksma 350 rubla.
Millised õigused on aktsionäridel?
DDA-le tuginedes on koduostjatel palju erinevaid õigusi. Nende hulka kuuluvad:
- kui rajatise kasutuselevõtu tähtajad hilinevad, võidakse kodanikelt nõuda trahvi tasumist ehituses omakapitali osaluse lepingu alusel;
- pärast lepingu registreerimist pantivad aktsionärid territooriumi enda ja sellele rajatava objekti;
- lubatudkoostama kokkuleppel nõudeõiguse loovutamise lepingu;
- valmis korter võetakse vastu ainult spetsiaalse üleandmisakti vormistamisel;
- kui eluruumi kontrollimisel avastatakse olulisi rikkumisi, siis võib akti allkirjastamata jätta, misjärel võib intressivaldaja nõuda puuduste parandamist.
Kui pärast korpuse kasutuselevõttu tuvastatakse erinevaid probleeme, siis garantiiaja alusel võib ostja nõuda arendaj alt nende kõrvaldamist.
Kuidas see lõpetatakse?
Selle lepingu lõpetamise tingimused on kirjas otse selle lõigetes. Sellel võib olla erinevaid põhjuseid. Enamasti on ühisehituses osalemise lepingu lõpetamine vajalik, kui arendaja ei täida oma kohustusi, näiteks ei ole maja õigeaegselt kasutusele võetud, esineb olulisi rikkumisi või ei ole kinnistu ruutmeetrites. vastavad eelnev alt kehtestatud suurusele.
Lõpetamisprotsess registreeritakse kindlasti ametlikult.
Järeldus
Seega peetakse kodanike osalemist ühisehituses populaarseks viisiks odava ja kvaliteetse kinnisvara soetamiseks. Samal ajal on oluline õigesti valida arendaja, kellega koos DDU-d edasi koostatakse. See dokument peab olema ettenähtud vormis ja sisaldama kogu vajalikku teavet osalejate kohta.
DDU põhjal on koduostjal palju õigusi, mida ta saab hagis või kohtus kaitsta.
